疫情影响下的加州 房屋销量大幅下降 价格却同比大涨！

加州拥有有令人难以置信的多样化经济，好莱坞、硅谷、农业和制造业都做出了巨大的经济贡献。这一点吸引了很多境内外投资者。

当下，加州的房价陷入了一个复杂的境地：房屋销量减少，但是在个别地区房价依然居高不下。

3月份的销售总额比2月份的421670下降了11.5%，比一年前下降了6.1%。这是九年多来首次出现两位数的降幅，也是2007年8月以来的最大降幅。

2020年4月加利福尼亚州房地产经纪人协会(C.A.R.)表示，疫情开始对房地产市场造成影响，尤其是居家禁足的命令出台，3月房地产销量下降只是个“前戏”，4月和5月情况将会更惨。

CAR的房地产经纪人Jeanne Radsick也表示，目前加州房地产待售量下降了近25%，这个趋势将会在未来几个月内持续下去，这具体取决于疫情大流行和封锁的持续时间，这也从侧面反映了当前的市场状况和消费者对疫情的担忧。

3月份一套独栋住宅的价格中值为612440美元，三个月来首次突破60万美元的基准，同比上涨8.3%。按月度计算，中间价较2月份的579770美元上涨了5.6%。一年前，全州房价中值为565740美元。

奥兰治郡的住宅价格增长2.9%，达到88万美元，销售额上升11.5%。圣贝纳迪诺上涨2.9%涨到329000美元。河滨市房价上涨了3%，达到4.28万美元。圣迭戈县房价比去年上涨了7.2%。

房屋租金也一直在涨。随着平均租金再次升至2800美元每月，而美国的平均租金为1650美元。加州的房租要多花69.7%。

加州失业率屡创新高，加州预计疫情将使该州下一财年出现543亿美元的赤字，并使该州的失业率远高于金融危机时期的最高水平，加州失业率将上升到18%。

与此同时，投资者情绪“势均力敌”：4月初，C.A.R.进行的一项月度谷歌民意调查显示，28%的受访者认为，现在是买房的好时机，反而比去年的22%更高。

房价温和坚挺的内在原因则是加州房地产长期供不应求。这个趋势在去年年末就已经很明显，加州主要地区的购房需求持续上升。

2019年10月，南加州购房需求上涨7%、中部海岸地区上涨了3.9%，而大湾区上涨1.4%。

无论如何，加州的住房需求还是很坚挺的。自2010年经济开始复苏以来，加利福尼亚州的移民人数几乎增加了两倍，达到每年14万人。

加州的人口则高度集中在沿海大都市，比如洛杉矶、奥克兰、圣地亚哥、旧金山等地区。这些都市圈汇集了大约三分之二的加州人。

住房市场供不应求，意味着很多加州人不得不争夺有限的住房，这种一房难求的抢手局面推高了房价。

疫情期间这个缺房子的局面反而加剧，这主要因为房地产公司减少了。南加州的活跃地产公司数量大幅下降。在加利福尼亚州的其他地方，旧金山房地产公司降幅最大的地区，而圣地亚哥和圣何塞的降幅也很大。

连自己的人都养不活，更谈不上去搞地产项目了。房地产开工项目也减少，住房建设许可证下降21%以上。

目前洛杉矶和奥兰治县每天上市的新盘数量比一年前减少了30%。相比之下，本月初下降了4%。

在洛杉矶和奥兰治郡，3月1日至4月5日上市的住宅与2019年同期相比下跌19%。地产机构研究挑选加州35个城市中，发现只有8个有新上市楼盘有更大的降幅。

在河滨县和圣贝纳迪诺县，自3月1日以来，上市的现房比一年前的新房减少了9%，这是35个大都市中的第16大降幅。

这首先就得看加州经济耐受性。不少人都认为加州经济的耐受性还是可以扛过这次疫情的。

加州GDP已相当于并逐渐超越西欧第四大国意大利的规模。在最新财富500强的127家美国上榜企业中，位于加州的有14家，占约11.0%。从石油巨头Chevron，到电子翘首Apple，到谷歌母公司Alphabet，再到娱乐业巨头华特迪士尼，涵盖各行各业。科技行业疫情承受能力很高，所以加州经济基本可以稳住。

因此，这也造成了不少投资者哪怕到了疫情期间，依然看好加州房价，继续投资维持高房价。

除了经济因素，短期内消费者看好加州房地产的原因还有住房供不应求局面加剧的因素，大湾区的房价在疫情结束之后依然会比较坚挺。洛杉矶、圣地亚哥、奥兰治县、旧金山和湾区等大都市的住房需求是刚需。高物价和高房价将很多加州人推向内陆的圣贝纳迪诺、萨克拉门托、河滨和其他地区。

美国抵押贷款利率再次跌至历史最低水平，这也给房地产市场带来一定积极作用。其中五月初，加州和华盛顿州的购房活动继续呈现增长。MBA经济与行业预测部副总裁Joel Kan认为，未来加州的房租价格仍有可能上涨。毕竟房价这么高，大多数加州人还是选择租房来解决住房问题。所以这推动了租房公司跟房地产开发商合作，增加开发项目。

随着2020年经济衰退的深入，利率将保持在低位，很多房地产公司也预计这将有助于提振购房者的购买力和房价。

经济耐受性、住房供不应求和利率将会在短时间内维持加州高房价的局面。但是，对于疫情过后的市场情况，房屋成交量将同比下降，代理费流向明显放缓。

随着加州疫情逐渐进入一个新的阶段，复工派和隔离派的拉锯战加剧，加州今年下半年经济形势还是扑朔迷离。

美国加州州长纽森在5月18日新冠疫情新闻发布会上表示,职业体育赛事可能会从6月的第一周起返回加利福尼亚州，这加剧了市场对于疫情二次爆发的恐慌，不利于房地产市场复苏。

不少房地产公司也预计，加州的房地产市场将需要从潜在的衰退和金融市场崩溃中复苏，销售量恢复到疫情之前，估计要等到2022年。

的确，在今年之内，受到疫情和失业率影响，加州人购房甚至租房需求都会出现问题，倘若没有新的投资者前来“托盘”，那么加州房地产市场可能会陷入更严重的低迷期。

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